不動産の住所・氏名変更登記の義務化｜2026年4月施行と2028年の経過措置（コラム40）
Hirose引っ越しや結婚による改姓などで住所・氏名が変わり、不動産登記簿の情報が古いままになっている場合があります。2026年4月1日から、所有権の登記名義人の住所・氏名等の変更登記が義務化されました。相続登記とは別の制度です。本記事は法務省の公表資料をもとに、期限と手続の選択肢を整理します。
誰に、いつまでの登記申請が必要か
不動産の所有権の登記名義人について住所・氏名（法人なら名称・住所）に変更が生じたときは、原則として変更の日から2年以内に変更登記を申請する義務があります。2026年4月1日より前に変更が生じ、登記に反映されていない場合にも制度の対象となり、原則2028年3月31日までの経過措置が設けられています。
正当な理由がなく申請を怠ると、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。住所・氏名の変更日、登記簿の記載、職権登記の状況などを確認し、一律の罰則適用や自動的な違反認定を断定しないでください。
「スマート変更登記」とは
法務省は、所定の検索用情報の申出などを行った個人について、法務局が住民基本台帳ネットワークを利用して住所等の変更を確認し、職権で登記する仕組みを案内しています。これが「スマート変更登記」です。対象者や情報照合、通知・同意など、具体的な条件は法務省の公式案内をご確認ください。
引っ越しただけで、全員の登記簿が無条件に自動更新される制度ではありません。検索用情報の申出をしたか、法務局からの連絡や登記の実施がどう扱われるかを確認してください。法務省「スマート変更登記について」が仕組みを説明しています。
2027年の相続登記とは期限が違う
相続登記は2024年4月1日施行、住所等変更登記は2026年4月1日施行です。施行前から相続した不動産についての原則2027年3月31日という経過措置と、施行前からの住所・氏名変更についての原則2028年3月31日という経過措置は、別の対象・別の期限です。
相続登記の基本的な考え方は「相続登記の義務化と期限（コラム33）」を、両制度を比較した短い説明は相続登記FAQと住所等変更登記FAQをご覧ください。
確認しておきたい資料と手続
- 住所・氏名が変わった日、旧住所・旧氏名、現在の登記簿の記載
- 不動産の所在地と登記名義、登記名義人が個人か法人か
- すでに住所等変更登記や検索用情報の申出をしたか、その手続状況
- 相続・売却・担保設定の予定がある場合は、必要な登記が別にあるか
一般的な制度の説明と個別案件の登記代理は異なります。不動産登記申請書の作成・登記申請の代理や専門的な登記手続の相談は、司法書士・弁護士等へ確認してください。行政書士業務として登記代理を引き受ける趣旨ではありません。関連する遺言・相続関係の書類整理については相続・遺言・生活設計の案内をご覧ください。
法務省の一次資料
情報確認日：2026年11月2日。適用要件・期限・必要書類は個別事情により変わる可能性があるため、実際の手続は法務局や対応する専門家に確認してください。
